Modification n°3 du PLU : le secteur UBd de Charvinière Délibération du conseil municipal du 29 septembre 2009[1]

, par  Pascal Dubois

Lors de sa réunion du 29 septembre 2009, le conseil municipal a approuvé la modification n°3 du plan local d’urbanisme (PLU), dont l’objet est d’ouvrir à l’urbanisation la parcelle anciennement classée AU1, située au sud de la RD 1090 à l’entrée de St-Ismier côté Biviers (en face du collège). Cette approbation s’est faite sur la base d’un dossier modifié par rapport au dossier soumis à enquête publique au mois de juin dernier.

Règles applicables au secteur UBd de Charvinière

Mis à part les bâtiments existants qui doivent être réhabilités (classement UAa), la parcelle fait l’objet d’un classement spécifique (zone UBd de surface 1,04 ha), pour laquelle les règles particulières sont les suivantes :

Règlement - Article UB2 – Types d’occupation ou d’utilisation du sol admis sous conditions
Sont admises sous conditions les constructions à usage d’habitation. La zone accepte une mixité de logements (individuels, groupés, collectifs de petite taille).
Dans le respect des objectifs de mixité sociale et en application de l’article L 123-2 b du code de l’urbanisme, il a été réservé un secteur dans lequel en cas de réalisation d’un programme de logements, il devra être réalisé un minimum de 780 m2 de SHON de logements locatifs sociaux (PLUS et PLAI et à l’exclusion des PLS)[2] correspondant à au moins 23% de la SHON développée sur ce secteur. Ce secteur correspond au secteur réservé n°2 du PLU.
Une orientation d’aménagement a été inscrite sur la zone AU1 de Charvinière. L’urbanisation de cette zone doit être compatible avec l’orientation d’aménagement.

Règlement - Article UB10 – Hauteur des constructions
Dans le secteur UBd, la hauteur maximale des constructions implantées le long de la RD 1090 est fixée à 11 mètres, calculés depuis le niveau de la voirie et sur une profondeur de 20 mètres maximum. Au-delà, la hauteur maximum est fixée à 11 mètres, calculés depuis le niveau du terrain naturel.

Cette règle est explicitée par le schéma reproduit ci-après :

Règlement - Article UB13– Espaces verts et plantations
Secteur UBd : au moins 30% de la parcelle doit être aménagée en espace vert (les dalles plantées sont comptabilisées dans les espaces verts).

Orientation d’aménagement
Ce document comporte des schémas définissant le zonage d’implantation des différents types de constructions (collectifs en partie haute de la parcelle, individuels en partie basse, extensions pour piscines et annexes) ainsi que le principe de desserte de la zone (voie centrale raccordée uniquement à la RD 1090 à l’extrémité est de la parcelle).
Pour les bâtiments collectifs, il est préconisé un alignement transversal par rapport à la RD 1090, alternant pignons et murs de clôture.

Modifications apportées par rapport au dossier soumis à enquête

Raccordement au chemin du ruisseau
Le principe d’un raccordement routier à ce chemin est abandonné. Seul, un cheminement pour piétons et cycles est maintenu.

Hauteur des constructions
L’ambigüité relative à la hauteur des constructions en bordure de la RD 1090 est levée : il s’agira bien de 11 mètres par rapport au niveau de la RD et non du terrain naturel en contrebas, et cela sur une distance maximale de 20 mètres.

Densité de construction
Il n’est plus donné d’indication, même approximative, en terme de nombre de logements. Les droits à construire résultent des différentes règles spécifiques à la zone UBd et des prescriptions de l’orientation d’aménagement.
Si le projet de construction se cale sur la limite inférieure de 780 m2 de SHON de logements sociaux, la SHON totale ne pourra excéder 3400 m2 (= 780/0.23). Mais les conditions de hauteur rappelées ci-dessus et l’implantation des bâtiments collectifs transversalement à la RD autorisent des possibilités supérieures, jusqu’à 4000 m2 voire davantage.

Notre avis

Nous notons deux points positifs :
-  • la suppression du raccordement routier au chemin du ruisseau : cette demande très forte, totalement justifiée pour des raisons de sécurité, avait notamment fait l’objet d’une réserve dans les conclusions commissaire-enquêteur ;
-  • l’augmentation du pourcentage de logements sociaux : le pourcentage minimum est maintenant fixé à 23% alors que le dossier initial évoquait 20%.

En revanche le flou sur le contenu du projet de construction qui pourra être proposé reste préoccupant :
-  • la densité de construction reste très mal définie, comme nous l’avons souligné plus haut. Sur ce point la délibération du conseil municipal n’a pas tenu compte de la réserve du commissaire-enquêteur, qui préconisait de revenir à un maximum de 40 logements ;
-  • le choix d’implanter les bâtiments collectifs perpendiculairement à la RD n’est toujours pas justifié, malgré les nuisances pour les occupants que cela est susceptible d’engendrer, à plus forte raison avec les hauteurs prévues. Combien de bâtiments pourront être construits ? A quelle distance l’un de l’autre ?
Se pourrait-il que ces choix d’implantation et de hauteur se justifient uniquement par le souci de permettre la construction d’un plus grand nombre de logements sur cette parcelle ?
-  • les principes d’implantation des logements individuels ne sont toujours pas définis (regroupement ou non, comment ?) ;
-  • si le promoteur du projet s’en tient à la limite inférieure de 30% imposée pour les espaces verts et comptabilise les terrasses plantées comme cela est autorisé, on risque d’aboutir à un projet très minéral dans la partie d’immeubles collectifs, les espaces verts étant concentrés dans la partie ouest de la parcelle vers le ruisseau.

Quand on constate par ailleurs le résultat d’opérations de construction récentes (immeubles sous l’ancienne gendarmerie ou en cours de travaux chemin du Fangeat), on peut exprimer quelques inquiétudes quant à la qualité urbanistique et architecturale du programme qui pourrait être réalisé à Charvinière en respectant les conditions prescrites !

Nous notons que le commissaire-enquêteur a formulé dans ses conclusions une réserve, non retenue par la commune, qui traduit le même type de préoccupation puisqu’il demande : « une remise à plat du projet architectural, pour en élaborer un autre de caractère exemplaire (compte tenu de son positionnement d’entrée de ville) et novateur en terme : d’occupation de l’espace, de répartition des logements, favorisant la vie sociale, de formes urbaines harmonieuses, de choix de matériaux avec pour souci les économies d’énergie, de traitement des eaux pluviales, de positionnement des espaces verts ».

Il aurait pour le moins été utile de produire différentes esquisses architecturales, permettant de se rendre compte, dans différentes hypothèses, de l’incidence de l’implantation et de la hauteur des bâtiments, tant pour les futurs occupants que pour les riverains ou les utilisateurs de l’Agora par exemple.
Et pourquoi ne pas faire porter la réflexion sur un champ plus vaste, incluant la RD1090 et les terrains qui la bordent, depuis le torrent de Corbonne jusqu’à la gendarmerie et au domaine de Randon ? En cherchant notamment des solutions pour rompre la primauté de l’axe routier, par la création d’une véritable place par exemple.
Dans ce cadre, pourquoi ne pas s’interroger aussi sur l’intérêt d’emplacements de service ou de commerce (comme le souligne le commissaire-enquêteur) ?
Une telle démarche, qui est à l’opposé du traitement d’opportunités au coup par coup, est la seule à même de permettre un développement maîtrisé et harmonieux à long terme.

En définitive, la volonté de la commune de faire passer rapidement cette modification, en écartant les réserves du commissaire-enquêteur qui obligeaient à prendre le temps de la réflexion, conduisent de plus en plus à s’interroger sur les raisons de l’urgence attachée à cette opération.

1- Ce Conseil Municipal a fait l’objet d’un article du Dauphiné libéré du 2 octobre, à lire ici
2- Pour toute information sur le logement social, voir notamment : arra-habitat.org

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